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2020年 民法改正による賃貸借契約書追記事項

契約書

いよいよ今月より120年ぶりとなる大改正『民法改正法案』が施行されました。

 

冬号、春号にてポイントをご案内させていただきましたが、改正により下記内容を契約書へ追記させ

て頂きました。(※以下「甲」=家主及び家主代理「乙」=入居者

①連帯保証人に関する改正

改正】 

連帯保証契約の根保証契約について『極度額(責任の上限額)』

を定めなければならなくなります。

 

建物賃貸借契約書の連帯保証契約について、連帯保証人の責任を

定めた条項には、必ず『極度額』を記載することとなり、記載

なきものは無効となります

【追記事項 

連帯保証人に対する極度額の設定

(家賃+共益費)×24ヶ月

(例:家賃30,000、共益費2,500円の場合

         ⇒(30,000+2,500)×24

   780,000円の保証人極度額)

            保証人が保証する上限額です。  

ご提案

◇極度額の設定につきましては、特に法律上のルールはありません。

様々な考え方や見解があり、各専門機関や有識者との意見交換を経て、合理的な範囲に留める為、当社としては上記の設定と致しました。

 

・【連帯保証人への情報提供の義務】の追加

 連帯保証人からの請求があった場合、遅滞なく、家賃及び共益費等の支払状況や滞納金の額、損害賠償の額等、入居者の全ての債務の額等に関する情報を連帯保証人へ通知しなければなりません。

入居者の履行状況を正しく把握し、連帯保証債務が予期に反して高額になることを防ぎます。

②敷金・原状回復に関する改正により判例が明文化された

ハテナ

【原状回復】

 特約が無い限り「通常損耗・自然損耗・経年劣化は家主負担、故意過失による損耗は入居者負担」など

【敷金】

 入居者に対し、債務の額を控除した残額を返還しなければならない

 

通常損耗・自然損耗:部屋を普通に使用する上で発生する傷、汚れ。

経年劣化:壁や床、設備において年月の経過と共に自然に起こる劣化。 

◇判例が明文化された一例に関してご案内しておりましたが、当社といたしましては以前より契約書の特約事項へ明文化しておりましたので、今回の改正に関しての追記事項はございません。

これまでの判例等により確立した数ある正しい実務対応を再度確認し、対応して参りたいと思います。

③建物一部不使用による賃料減額に関する改正

追記事項 

・本物件の一部が滅失その他の事由により使用できなくなった場合において、それが乙の故意又は過失に基づくものでない場合には、甲及び乙は、減額の要否や程度、免責期間、家賃の減額に代替する方法その他必要な事項について協議するものとする。

・前項の場合において、滅失その他の事由が天災、地変、火災等により生じたときは、前項の免責期間については、復旧に要する社会通念上相当な期間とする。

      

◇入居者の故意過失以外で室内設備等が使用できなくなった場合に、家主及び家主代理は、入居者と減額の割合や期間(一定期間の免除とするか、家賃を変更するか)について協議し、合意の上で決定します。

天災事変や火災等の理由で生じた場合は、社会一般に通用する常識的な期間を免責期間と致します。

設備の故障などが発生した時は、まずは「早急」に「誠心誠意」対応して参ります。   

④入居者の建物修繕に関する改正

修理

追記事項 

・乙は、要修繕箇所を発見したときは、速やかに甲に通知しなければならない。

・規定による通知が行われた場合において、修繕の必要が認められているにも関わらず、甲が正当な理由なく修繕に着手しないときは、乙は自ら修繕することができる。

◇入居者は、水漏れや設備不良等が発生した場合、家主及び家主代理に速やかに連絡しなければなりません。

入居者から連絡があった場合において修理の必要性があるにも関わらず、何らかの理由により修繕を行わない場合や、誠実に対応したとしても、修理業者の状況によっては、速やかに修理できないといった問題も考えられます。

その際、一部使用不能となった物件の修繕について入居者自ら修繕することができます。

入居者による修繕が可能な範囲や、費用負担等明確にしていく必要性があり、不具合等が確認された時点で可能な限り速やかにその不具合箇所を取り除く対応をすべきという事が最重要となります。

早急に対応させていただく為には、事前に御見積を提示させて頂いたり、修繕など事後報告が生じる可能性がございます。

オーナー様と当社とのより一層の連携が重要となってくるかと思いますので、ご理解とご協力の程宜しくお願い致します。

  

今回の改正により、契約書へ追記した事項は以上ですが、これからの動向等調査・分析を行いつつ、見直しや追記等行って参ります。

不動産の管理、メンテナンス等の徹底や設備の不具合等が発生した際は、より迅速な対応を心掛け、民法改正に対応できる管理体制も再度改め整えて参ります。