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第8回 POT税理士法人による税務コラム

POT税理士法人広報部です。

今回の成斗だより(令和3年春号)では、「不動産の譲渡所得についてご紹介したいと思います。


税理士

 不動産(土地や建物)を売った際は、土地等の譲渡所得として申告する必要があるので売却した際は、確定申告しましょう!

気になる税金ですが、保有期間によって異なり、5年超であれば20.315%、5年以下であれば39.63%になります。

 

また、その不動産がどのように使われていたかにより計算方法が異なりますので、ケース毎にご紹介します!

【譲渡所得の計算方法】

売却代金譲渡所得
特別控除 
諸経費
購入費※

売った金額から、

・購入費

・諸経費(仲介手数料など)

・特別控除

差し引いた金額が譲渡所得となり、保有期間に応じた税率を掛けることにより譲渡所得税等を算出します。

【購入費とは?】

購入費と聞いて、買った時の金額と思われる方が多いのですが、必ずしもそうではありません。

 

土地は、買った時の金額で問題ありませんが「建物」は異なります。

 

事業をされている方はご存じかと思いますが購入金額より「減価償却費」を差し引かなければなりません。

よって、「事業用の建物の購入費=簿価(時価)」ということになります。

【事業用不動産を売却した場合】

土地2,000万円、建物5,000万円で購入した新築の木造アパートを6年間保有し、令和2年に6,500万円で売却した。

諸経費は200万円かかった。

減価償却費=5,000万円×0.046(※1)×6年=1,380万円

 

譲渡所得=6,500万円[売価]-5,620万円[7,000万円-1,380万円]-200万円=680万円

 

譲渡所得税額=680万円×20.315%(長期譲渡)=約138万円

※購入時より低価で売却した場合でも譲渡所得がでる場合がありますのでご注意を!

【非事業用(マイホームなど)の不動産はどうするのか?】

事業用に使用していなければ減価償却費を考えることはないと思います。

 

ですがマイホームであっても事業と同じように差し引かなければなりません。

【非事業用の償却費】

償却費相当額=購入費×0.9×償却率×経過年数

 

(※1)償却率は、木造の場合耐用年数が22年のため「0.046」(※平成19年4月以降取得)となりますが、非事業用の場合耐用年数が1.5倍となるため、33年(0.031)となります。

マイホームも同様な計算を行い譲渡所得を計算しますが、マイホームの場合「居住用財産の特別控除(3,000万円)」を適用することもできます。

 

ただし、当該特別控除を適用した場合、その年及びその後2年の間に居住を開始したマイホームでは住宅ローン控除を受けることができないなどの制限がありますのでご注意ください。